近日，香港证交所披露的信息显示，金辉控股已通过上市听证会，预计将于 10 月 29 日在香港证券交易所正式上市。

金辉控股的 IPO 价格区间为每股 3.50-4.50 港元，基本发行规模为 6 亿股，可超募不超过 9000 万股，最高募集资金为 31.05 亿港元。

按照这一节奏，金辉将成为继港龙地产之后第二家实现 IPO 的内地房地产企业。由于中国内地严格的监管政策，房地产企业近年来难以通过 IPO 获得 A 股，因此香港股票已成为企业在资本市场上登陆的首选。自 2018 以来，内地房地产在香港掀起了一股 IPO 浪潮。2018 年和 2019 年，IPO 公司分别为 7 家和 6 家。自今年年初以来，已有 10 多家房地产企业在香港上市。然而，在金辉之前，只有一家房地产公司完成了 IPO。分析人士认为，优质企业越来越少成为 IPO 通过率不高的主要原因。同时，随着行业分工日益严重，一些赶不上的小型房地产企业似乎难以进入资本市场。

对于房地产业来说，资本“票”真的越来越稀缺吗？

40 强中只有一家未上市房地产企业。金辉 1996 年在福州起步，2004 年开始全国布局，2009 年总部迁至北京。目前，金辉已进入 16 个省市、31 个城市，拥有 160 个地产开发项目。

根据易居科瑞统计，2019 年，金辉控股全系列销售金额 888.6 亿元，排名第 40 位；股权销售金额 661.6 亿元，排名第 37 位。按照这一标准，中国房地产企业前 40 强中只剩下金辉和祥盛。

金辉的上市之路并不平坦。2013，金辉首次向香港证券交易所提交了上市申请，但未能如愿。之后，金辉试图登陆 a 股，并于 2016 年向上海证券交易所提交了上市申请。公司计划发行不超过 6 亿股，募集资金 60 亿元。

但由于政策监管严格，2015 年以来，A 股市场上一直没有房地产企业成功 IPO 的尝试。2020 年初，金辉自愿撤回 A 股上市申请，并于 3 月 25 日向香港证券交易所递交上市申请。9 月 25 日，金辉再次提交了报表，并更新了部分财务数据。

根据最新版本的招股说明书显示，截至 8 月 31 日，金辉控股今年未偿还预售住房资金（合同负债）713.84 亿元，明显高于此前更新数据。

招股书显示，2017 年、2018 年和 2019 年，金辉控股的收入分别为 117.77 亿元、159.71 亿元和 259.63 亿元，年复合增长率为 48.5%。同期，金辉毛利分别为 37.92 亿元、48.26 亿元和 56.62 亿元，年复合增长率为 22.2%。2020 年上半年，金辉实现营业收入 109.72 亿元。

土地储备方面，截至今年 7 月 31 日，金辉总土地储备为 2908.2 万平方米，其中二线城市和核心三线城市土地储备占 93.3%。

债务方面，2017 年 4 月 30 日、2018 年 4 月 30 日、2019 年 4 月 30 日和 2020 年 4 月 30 日，金辉控股扣除合同负债后的资产负债率分别为 54.8%、50.7%、47.7% 和 46.6%，呈逐步下降趋势，负债水平好于业内多数公司。

10 月 14 日，惠誉将金辉评级上调至“B”，评级展望从“稳定”上调至“积极”。惠誉表示，此次增持反映了金辉的市场地位和财务杠杆的改善，包括非控股权益（约 20%）低于同业，杠杆率持续优化，债务结构改善；土地储备主要集中在省会城市和直辖市，土地储备质量高，总建筑面积充足，足以满足未来长远发展的需要。

资本“风口”渐行渐远

由于规模庞大和财务状况良好，金辉的首次公开募股预计将超过 30 亿港元，这将使其成为继 2018 年正荣之后，在香港上市筹资规模最大的房地产公司。

但这一 "成就" 并不代表今年住房公司 IPO 的总体情况，今年早些时候上市的香港龙地产公司筹集的资金不到 15 亿港元。

2018 年，共有 7 家内地住房企业在香港上市，共筹集资金 93.3 亿元；2019 年，在香港上市的住房企业有 6 家，筹资 86.9 亿元。

除港龙地产及金辉集团外，还有万昌国际地产、贺伦堡地产、奥山地产、三森地产、大唐地产、彭润地产、尚昆地产、领地地产、野地地产、祥盛集团等。除祥盛外，其余均为中小型住宅企业。

从这些企业的数据来看，其主要特点是规模小、地域布局集中、负债率高、融资渠道单一、融资成本高。如果鹏润控股只有 9 个项目，2017 年和 2018 年的收入分别为 3.57 亿元和 2.24 亿元，利润不到 1 亿元。

另一家拟上市的房地产公司，2019 年年底的未偿贷款总额为 126.57 亿元，其中 35.84 亿元的短期债务必须在一年内还清，而实际持有的现金和现金等价物仅为 20.39 亿元，现金不足以偿还短期债务。

这些房企的 IPO 之路堪称坎坷。其中，万创国际已经四次申请上市失败，大唐地产已第三次递交招股书，海伦堡、奥山控股、三巽集团则是二度 IPO。

资本市场在住房企业融资、土地收购和公司治理中的作用已得到业界的认可，近年来，随着内地严格的融资政策，许多中小住宅企业纷纷上市，赶上了资本市场的 "特快列车"，但今年以来，住房公司上市的道路似乎更加坎坷。

这是否港交所更严格的要求？

中国企业资本联盟副主席白文喜在 21 世纪经济报告中表示，该交易所主要考察了申请材料的正式遵守情况、程序的合法性、信斗篷的完整性等。最近企业向中小住宅企业申报，未能通过审查可能是这些方面的问题，而不是港股对地产股的审计更为严格。

一家大型上市住宅公司的财务主管在 "21 世纪经济报告" 中表示，与 A 股相比，香港资本市场更重视融资回报的稳健性和业绩的可持续性，近几年来，行业分化严重，中小企业在征地、融资、销售溢价等方面的劣势越来越明显，财务业绩受到了很大的影响。

他说："即使上市成功，这些公司的股价和市值也不会表现良好。据报道，在 2019 年上市的房地产企业中，德新中国和新利控股在上市首日就" 脱发 "。

这位人士认为，今年以来更为严格的监管政策，以及对住房融资 "三条红线" 的监管管理，将加剧中小型住房企业的劣势，在基本财务指标达不到标准的情况下，这些企业上市的难度必然会加大。

上海益居房地产研究院所长严跃进认为，内地住宅企业登陆港股的窗口期已经过去。随着房地产行业从黄金时代走向白银时代，以及内地房地产市场监管趋于正常化，过去两年，房地产行业的市场空间和住房企业的盈利能力都在下降。因此，即便是规模更大的传统住房公司，市盈率也很难攀高。

虽然传统住宅企业的资本 "风口" 已逐渐消失，但物业管理行业迎来了一轮上市热潮，股价和市盈率均高于传统住宅企业。保利地产于 2019 年在香港上市，其股价为 35.1 港元，净收入为 45.79 亿港元。同年上市的 1000 亿住宅公司中梁控股的股价仅为 5.2 港元至 6.88 港元，净价为 29.18 亿港元。

据统计，今年到目前为止，已有 6 家物业管理企业进入资本市场，其中包括兴业地产联合会、叶星集团、建业新人寿、金融街地产、红阳服务和镇荣服务等 6 家物业管理企业，另有 14 家企业排队等候。